重庆幸运农场胡葆森给房地产去库存开4张药方

2018-02-28来源:秒速七星彩围观:165次

  房地产去库存是今年的一个热词。去年底,中央为房地产行业定下去库存主基调,政府工作报告中再次对此加以强调,并提出要“因城施策”。作为房地产界的大佬,全国人大代表、建业集团董事局主席胡葆森,如何看待房地产去库存?昨日,胡葆森受访时表示,今年“两会”他专门带了一份建议,为房地产去库存支招、开药方。

  今年年初,中央和各地相继出台了一系列政策,促进房地产去库存。对此,胡葆森认为,目前出台的调控政策仍多偏重于“需求侧”,“例如信贷杠杆、购置税费减免、优化落户、房价补贴等”。

  胡葆森认为,把重点放在刺激住房需求上,只能实现短期内的去化效果;从长远看,房地产去库存,关键要靠供给侧改革。

  为何会出现房地产的“相对过剩”?胡葆森认为,根本原因就是房地产市场长期以来的“供需错配”。具体原因有四个:一是开发商和购房者的投资、购买行为,很大程度上依据政府价格信号进行;二是房地产催发的土地财政的驱动,使地方政府追求土地收益最大化;三是与我国资源要素市场化改革滞后相关,房地产的两大资源供给——土地和金融都来源于政府;四是与现阶段不同城市的资源、产业发展的分化及人口流入、流出的城镇化特征密切相关。

  “在目前形势下,我建议国家全力推进房地产的供给侧改革,以更好更优地去库存。”胡葆森给房地产去库存和供给侧改革,重庆幸运农场开出了4张药方。

  地方政府当前对城市发展规模、发展速度、经济承受能力缺乏科学论证,从而造就房地产去库存“边去边增”怪象。

  对此,胡葆森建议,加大城市房地产开发用地管理力度,控制增量,调整存量。各级政府应建立房地产开发跟踪监管机制,确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应,消除土地供应过剩现象。

  此外,他还建议,大幅减少或停止保障安置房、经济适用房建设,优化房地产供给结构;将货币化补偿和补贴作为主要方式,收购合适的商品住宅用作保障房、安置房等。

  目前,国家出台政策降低了除一线城市外其他城市的房地产契税、营业税征收比例,降低了交易成本。“但房产税、营业税、附加税、企业所得税等房地产相关税收,在整体税收收入中仍占到30%。”胡葆森认为,开发商受制于拿地成本及税费支出,造成产品价格下降空间有限。“减税降费是供给侧改革的第一要务。”胡葆森说,目前,重庆已出台政策,降低房地产企业的相关税费,市场反响良好。

  胡葆森说,建议国家加大财税体制改革力度,并结合“营改增”,科学合理分配税源,建立中央与地方政府财税与事权相匹配的财税体制,消除地方政府对土地财政过度依赖,减税降费,提升地产企业促销去库存的积极性。

  过去几年为抑制房价过快上涨,部分县市住宅用地供应量过大,而新产业、新业态用地以及养老、绿色健康、文化旅游等民生项目用地满足度不高,形成供需错配。

  胡葆森认为,一方面,建议各级政府清理处置批而未供和闲置土地,鼓励新产业、新业态利用低效存量地;另一方面,稳定、均衡供应住宅用地,允许多余房地产用地转换用途,“对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应重新办理相关用地手续,重新核定相应的土地价款”。

  “一边是传统房地产市场去库存的压力,另一边则是市场需求趋于多元化、细分化,对品质地产的新兴需求缺少有效供给。”胡葆森认为,供给侧改革并非是忽视消费者的需求,而是根据真实需求创造有效供给。

  基于这一现状,“政府应加大政策倾斜、拿地优惠力度,鼓励企业探索养老、健康、文化旅游等特色地产开发模式,引导企业加大对绿色节能、智能化、住宅产业化产品的研发投入,提升供给侧的产品制造、升级能力。”胡葆森说,政府制定适宜的产业政策,鼓励房地产企业服务升级,从而在产品创新、服务升级的基础上创造、引领并满足房地产市场的新需求,高效高质去库存。

  房地产去库存是今年的一个热词。去年底,中央为房地产行业定下去库存主基调,政府工作报告中再次对此加以强调,并提出要“因城施策”。作为房地产界的大佬,全国人大代表、建业集团董事局主席胡葆森,如何看待房地产去库存?昨日,胡葆森受访时表示,今年“两会”他专门带了一份建议,为房地产去库存支招、开药方。

  今年年初,中央和各地相继出台了一系列政策,促进房地产去库存。对此,胡葆森认为,目前出台的调控政策仍多偏重于“需求侧”,“例如信贷杠杆、购置税费减免、优化落户、房价补贴等”。

  胡葆森认为,把重点放在刺激住房需求上,只能实现短期内的去化效果;从长远看,房地产去库存,关键要靠供给侧改革。

  为何会出现房地产的“相对过剩”?胡葆森认为,根本原因就是房地产市场长期以来的“供需错配”。具体原因有四个:一是开发商和购房者的投资、购买行为,很大程度上依据政府价格信号进行;二是房地产催发的土地财政的驱动,使地方政府追求土地收益最大化;三是与我国资源要素市场化改革滞后相关,房地产的两大资源供给——土地和金融都来源于政府;四是与现阶段不同城市的资源、产业发展的分化及人口流入、流出的城镇化特征密切相关。

  “在目前形势下,我建议国家全力推进房地产的供给侧改革,以更好更优地去库存。”胡葆森给房地产去库存和供给侧改革,开出了4张药方。

  地方政府当前对城市发展规模、发展速度、经济承受能力缺乏科学论证,从而造就房地产去库存“边去边增”怪象。

  对此,胡葆森建议,加大城市房地产开发用地管理力度,控制增量,调整存量。各级政府应建立房地产开发跟踪监管机制,确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应,消除土地供应过剩现象。

  此外,他还建议,大幅减少或停止保障安置房、经济适用房建设,优化房地产供给结构;将货币化补偿和补贴作为主要方式,收购合适的商品住宅用作保障房、安置房等。

  目前,国家出台政策降低了除一线城市外其他城市的房地产契税、营业税征收比例,降低了交易成本。“但房产税、营业税、附加税、企业所得税等房地产相关税收,在整体税收收入中仍占到30%。”胡葆森认为,开发商受制于拿地成本及税费支出,造成产品价格下降空间有限。“减税降费是供给侧改革的第一要务。”胡葆森说,目前,重庆已出台政策,降低房地产企业的相关税费,市场反响良好。

  胡葆森说,建议国家加大财税体制改革力度,并结合“营改增”,科学合理分配税源,建立中央与地方政府财税与事权相匹配的财税体制,消除地方政府对土地财政过度依赖,减税降费,提升地产企业促销去库存的积极性。

  过去几年为抑制房价过快上涨,部分县市住宅用地供应量过大,而新产业、新业态用地以及养老、绿色健康、文化旅游等民生项目用地满足度不高,形成供需错配。

  胡葆森认为,一方面,建议各级政府清理处置批而未供和闲置土地,鼓励新产业、新业态利用低效存量地;另一方面,稳定、均衡供应住宅用地,允许多余房地产用地转换用途,“对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应重新办理相关用地手续,重新核定相应的土地价款”。

  “一边是传统房地产市场去库存的压力,另一边则是市场需求趋于多元化、细分化,对品质地产的新兴需求缺少有效供给。”胡葆森认为,供给侧改革并非是忽视消费者的需求,而是根据真实需求创造有效供给。

  基于这一现状,“政府应加大政策倾斜、拿地优惠力度,鼓励企业探索养老、健康、文化旅游等特色地产开发模式,引导企业加大对绿色节能、智能化、住宅产业化产品的研发投入,提升供给侧的产品制造、升级能力。”胡葆森说,政府制定适宜的产业政策,鼓励房地产企业服务升级,从而在产品创新、服务升级的基础上创造、引领并满足房地产市场的新需求,高效高质去库存。